深圳大行收紧房抵贷，释放了什么信号？
2020-10-22 12:15:29 来源：腾讯网 评论：0 点击：
近日，随着房地产金融监管政策加强，深圳等地部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷的贷款条件，额度也有所收紧。有大行人士表示，近期该行已经提高个人经营性贷款合规审核门槛，抵押率有所收紧，穿透审查企业资
近日，随着房地产金融监管政策加强，深圳等地部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷的贷款条件，额度也有所收紧。
有大行人士表示，近期该行已经提高个人经营性贷款合规审核门槛，抵押率有所收紧，穿透审查企业资金流水。其中，住宅类房抵贷放款速度有所减缓，商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。
1、房抵贷非房贷，多群误传
此消息一出，各大微信群与朋友圈都在疯传这张财联社的截图。并配文，深圳房贷收紧，很快就有可能传播到其他城市，各地银行都有可能跟进执行。如要贷款，一定尽快。
实际上，“房抵贷”并非房贷，上述行为均属误传。
房抵贷与房贷的区别
虽然“房抵贷”与房贷仅一字之差，但意思可谓千差地别。
房贷是指个人住房按揭贷款。
“房抵贷”并不是个人购房按揭贷款，而是立足于房屋红本的新增抵押贷款，即我们常说的经营贷。具体来说，就是企业在经营过程中需要找银行贷款时，以房产为抵押物进行抵押贷款，简称房抵贷。
可以说，房抵贷约等于经营贷。
两者属于银行不同的业务线
中原地产首席分析师张大伟表示，“房抵贷”业务收紧对房地产市场影响不大。真正对房地产业务有影响的是房地产贷款业务。
诸葛找房分析师陈霄表示，房屋抵押贷款和贷款买房是银行的两条不同业务线，房地产抵押贷款是房主以房子为抵押向银行借钱，而贷款买房业务是购房者买房向银行申请的贷款，两者互不影响，因此各大银行对房屋抵押贷款有所收紧并不意味着贷款买房业务受到影响。
2、经营贷收紧，并非今年首次
本次整顿的依然是“以房本抵押的消费贷或经营贷违规入市”的问题。其实，经营贷收紧，并非今年首次。
经营贷成为某些投资客的炒房工具
有业内人士表示，深圳等一线城市的房地产市场金融化程度比较高，交易量活跃。若企业资金流紧张，很多小微企业主会把房产抵押给银行以获取资金。近几年银行加大金融科技投入后，通过线上方式以个人名下的住房提供抵押担保，向银行申请用于个人消费、经营等用途的人民币贷款规模也迅速增加。
这个政策以企业为主体，也就是说名下要有公司，然后必须以房产为抵押。单从表面看，是一个很普通的政策，并没有什么套利空间。
问题的关键是，因为疫情，金融机构会通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营。主要的操作就是提供3-12个月，比例不同的贴息，而且是市本级和区级两块都贴。
今年3月，深圳就出现了一拨房抵经营贷的套利操作，网上有这么一个例子。
某客户抵押房子后获得1000万贷款，本来正常的贷款利率是4.75%，一年利息就是475000元。
现在，如果是在深圳南山区，市政府的贴息比例是50%，南山区的贴息比例是70%（各按一半计），算下来，年利息就变成了190000元，相当于年化1.9%。
然后，客户还能把贷来的钱投入楼市，享受房价的上涨。这边拿着不到两个点的低息贷款，那边楼市仅3月就同比上涨了9.7%（二手房）。
一来一去，相当于空手获得近8个点的利差。
当然，没有公司也不要紧，据说目前在深圳，直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司，市面价格也就几千元。
央行发文要求彻查企业经营贷违规流入楼市
在房贷规模快速扩张后，房抵贷被指有部分资金流入楼市，因此受到监管和市场关注。
今年4月20日，人民银行深圳市中心支行第一时间下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。四川、上海等地很快跟进，也采取类似自查自纠措施，摸底辖内银行“房抵贷”业务。
银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企此前表示，如果通过房产抵押申请的贷款，不管是按揭还是经营贷款，要求银行监控资金流向，确保资金流向申请时的标的上，如果流向房地产市场要坚决纠正。
深圳建行一日吃5张罚单，违规输血房地产
10月16日，银保监会深圳监管局一口气开出五张罚单，被处罚对象均为中国建设银行深圳市分行。其中，三张罚单涉及向房地产领域违规发放贷款。
在最大的一张罚单中，建行深圳分行被罚款7313511.04元，罚没收违法所得1213511.04元，合计被罚没852.7万元，成为今年10月以来银保监会开的最大金额罚单。
3、多方因素促收紧
收紧“房抵贷”的背景，除了有经济回暖的因素外，还有以下四个方面的原因。
银行风险
银行年底收紧贷款，这是一个行业自身的问题，因为大多数行业都是季末和年末为各种任务考核的节点。加上近几年各种宝宝类理财产品和基金类产品蚕食银行储蓄市场，银行到第四季的“钱荒”问题更加地明显。
行业乱象
就是用房子抵押获得贷款。这个贷款，是不允许买房子的，只能用于个人消费或者小微企业经营。可却有一部分炒房客通过“房抵贷”，用一套房子去抵押贷出第二套房子的首付，再把房子拿去某些银行或担保公司抵押，再套出一部分资金。利用这个过程周而复始套利买房，造成行业乱象。
审批漏洞
房子被抵押过几次，其中有没有被司法机关查封，漏洞程序是否有人完整把控。甚至有房子被多次抵押，在没有被解押之前出卖。
政府监管
有部分城市房价上涨过快，官方出手打击各种违规流入楼市的资金，使房子价格回归合理范围。
4、小 结
四十周年庆后，中央予以了深圳更高的厚望，深圳的一举一动都有明显的示范作用，从某种程度上来说，也代表了国内房地产的天花板，可以说是先行先试的导向之一。因此，对于深圳楼市的调控，防止房价大涨且维稳是必然的。
而对于深圳部分国有大行收紧房抵贷的举措，其他城市会不会跟进。著名财经评论员刘晓博表示，楼市偏热的城市会跟进收紧“房抵贷”的措施，楼市偏冷的城市，就比较难说。
