央行“放水”1.2万亿为谁解渴
2021-12-11 14:17:07 来源：中国经营报 评论：0 点击：
经历了上半年勒紧裤腰带的日子，12月15日，中国人民银行将启动新一轮降准，预计可释放长期资金约1 2万亿元。市场再次沸腾，关于楼市变化的讨论亦甚嚣尘上。从个人住房按揭贷款领域看，额度松动的情况此前已经有所
经历了上半年“勒紧裤腰带”的日子，12月15日，中国人民银行将启动新一轮降准，预计可释放长期资金约1.2万亿元。市场再次沸腾，关于楼市变化的讨论亦甚嚣尘上。
从个人住房按揭贷款领域看，额度松动的情况此前已经有所显现。《中国经营报》记者在采访中了解到，多地银行房贷放款速度明显提升，尤其是北、上、广等地，个人住房按揭贷款放款周期已经从此前的3到6个月放款，缩减到了一个月；在利率方面从具体城市来看，前期利率上涨“过猛”的城市，也出现下调。
业内人士认为，在降准大背景下，银行信贷配置能力增强，将进一步满足房地产行业合理合规的一、二手房认购。
但在开发贷领域，银行普遍给出的策略仍比较谨慎。某国有银行风险部人士告诉记者，一方面是楼市风险的负面影响还没有消除，另一方面现在是年底收官，额度受控，前期有部分开发贷可能还是要收回。
按揭贷款松动
央行有关负责人表示，此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，降准大背景下，银行信贷配置能力增强，这将有助于满足房地产行业合理合规的一、二手房认购等资金需求。
事实上，近期银行对个人住房按揭贷款的“收紧”局面已经出现松动。
“这个月来预约看房、买房的客户比上个月能多一倍。”某购房中介经理告诉记者，主要是银行贷款的放款速度快了，一些此前有买房意向但担心放款速度慢产生违约费用的客户便找过来了。“我们在和客户签合同时，有一个附加合同，其中提到，如果由于银行按揭贷款未到款等原因导致出现过户违约，客户需要按天支付整体房款万分之五的违约金。前一段时间，银行的放款速度很慢，最快也要3个月，慢的等半年也是有的。”
王晓（化名）正是担心产生违约金的购房者之一。“还有一个月就要进入违约期了，我们本来已经开始向周围的朋友凑钱了。没想到，11月末我们再联系银行的时候就被告知马上可以放款了。”
王晓回忆道，他此前办理贷款时，曾有中介告诉他，如果同意贷款利率上浮20%，有银行会争取优先办理放款。
“此前个人住房按揭贷款额度的确是比较紧张，我们给客户的反馈都是到年底可能没有额度了，最快要等到2022年1月才能放款。”某国有银行授信部人士告诉记者：“不过，最近我们被分配到新的额度，目前给放贷的主要是前期积压的客户，速度会快一些，但总的贷款审核没有放松。”
同策研究院研究总监宋红卫告诉记者，事实上，自11月份以来，个人住房按揭贷款放款的速度确实加快了，部分城市贷款利率也在下降。
保利投顾研究院研究指出，今年以来，在“三道红线+五档分类”的影响下，银行房贷额度紧张、利率不断攀升，首套房利率从1月的5.22%升至9月的5.41%，10月出现小幅回调，降至5.40%。前期利率上涨“过猛”的城市，出现边际改善，如广州、佛山、成都、惠州等年内首套房贷利率累计涨幅达80～120BP，目前已有银行下调，其中广佛等下调10～20BP。
宋红卫认为，这样的变化主要是基于房地产市场健康稳定的政策基调，央行提出对于房地产市场“两个维护”的政策导向，政策向保障合理的住房需求转向。
保利投顾研究院亦赞同这一说法，同时他们分析称，民信贷表现好转的另一个关键原因是地方在中央积极引导下，加快落地执行修正。据保利投顾研究院观察，各地在“纠偏”基调的引导下，对居民端信贷的执行也有所修正，具体体现在增加额度、加快放款、降低资质要求、定向下调首付比例、放宽二手房贷款等。如广州、上海放款周期从4～6个月降至最快1～2个月；青岛部分银行额度放开，放款周期回归正常的0.5～1个月。定向下调首付比例，如佛山外地客限购区域首付比例从4成降至3成；大连针对首套和优质客户，首付回调至2成水平。放宽二手房贷款，如佛山部分银行放宽接纳30年内楼龄的二手房贷申请。
政策的落地情况，在数据上已经有所体现。央行最新数据显示，11月新增居民中长期贷款同比、环比均多增。东方金诚研报分析指出，10月以房贷为主的居民中长期贷款同比恢复多增，11月延续同比多增且多增规模扩大到772亿元。
楼市松绑了吗？
业内人士普遍认为，虽然此次降准对楼市释放的是积极信号，但其影响有限。
宋红卫谈到，首先，此次降准主要是应对短期的中期借贷便利（MLF）到期，新增的货币供应量相对较小；其次，降准后，商业银行的可贷资金增加不代表信贷额度增加，能否转化成信用扩张才是核心，毕竟金融机构还受贷款集中度的管理制约，原则上很难有突破。“最重要的一点是，当前房地产市场供需矛盾已经从供给端转移到需求端，当前购房者观望情绪较浓，即使有信贷支持，消费者也不一定埋单。”
中国银行研究院研究员梁斯告诉记者：“此次降准为对冲式降准，虽然累积将投放1.2万亿元流动性，但当天有9500亿元MLF到期，净投放流动性规模并不大。因此，对流动性环境的影响整体有限。当前经济下行压力有所加大，降准是希望金融机构能够在获得长期、零成本的流动性后，更好支持实体经济发展，并不是为了支持房地产市场，此次降准预计对房地产市场有限。”
某城商行公司部人士告诉记者，央行降准不会对银行的按揭利率及放款速度造成很大影响。“尽管央行降准将释放一定的资金，但是当前房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段，商业银行受到监管机构的日常监测，各行在按计划有序压降房地产占比，释放的资金将不会过多地流入房地产。”
上述国有银行风险部人士告诉记者：“从我们的角度来说，暂时还没有放开。尤其在开发贷领域，楼市风险的负面影响还没有消除，且现在是年底收官，额度受控，前期有部分开发贷可能还是要收回的，目前没有收到要放开的消息。”
谈及2022年楼市的变化，某国有银行投行部人士告诉记者，房企融资情况好转的速度仍比较缓慢，差的房企更是一时半会儿难以回血。“开发贷方面，额度可能会放一些，不过银行对房企还是选择性支持，毕竟风险还是有的。”
宋红卫认为，2022年预计个人住房按揭贷款主要有三方面变化，第一是按揭贷款的发放速度会进一步加快；第二是额度紧张的局面会有所缓解；第三是首套房房贷的利率有进一步下调的空间。
“今年以来，随着房地产市场政策收紧，房贷利率呈现‘前低后高’走势。近期中央政治局会议强调，‘促进房地产业健康发展和良性循环’，为房地产的发展指明了方向，后续政策将更趋合理，预计明年房地产业融资环境与今年相比将边际回暖。”梁斯认为，考虑到年初商业银行信贷额度充足，预计2022年上半年个人住房按揭贷款投放速度与今年下半年相比或有所加快。
