银行零售贷款调研：房抵贷产品策略大盘点
2021-06-03 15:43:10 来源：融360大数据研究院 评论：0 点击：
相比往年，今年北京在住房不炒背景下，小微企业房屋抵押贷款迎来一轮强力的监管政策，监管部门走访各家主流银行，严查个人经营贷、消费贷资金违规进入股市、楼市，并提高了相关授信资质审核。深圳地区银行业也开
相比往年，今年北京在“住房不炒”背景下，小微企业房屋抵押贷款迎来一轮强力的监管政策，监管部门走访各家主流银行，严查个人经营贷、消费贷资金违规进入股市、楼市，并提高了相关授信资质审核。深圳地区银行业也开始高抵押经营贷准入门槛，尤其是国有行，抵押经营贷已经基本按照官方发布的二手房市场参考价格来确定抵押物价值，相当于间接降低了贷款额度。
实际上，不仅仅是一线城市，银行基本在全国各地都在收紧房抵贷的准入要求。融360大数据研究院定期跟踪主流银行在全国各地的房抵贷产品变化，定期对银行产品从数量、利率、准入门槛等方面进行盘点。
抵押经营贷产品占比较稳定 小微信用贷占比持续上涨
2021年，各类零售贷款产品的数量占比基本延续2020年的走势，但抵押消费贷数量下降的速度有所减缓，在所有零售贷款产品中的占比从去年末的4.22%降至今年4月的3.11%，仅下降了1.11个百分点。消费信贷的产品数量占比则由2020年末的33.66%降到2021年4月的29.82%。
经营贷方面，抵押经营贷的产品数量相对稳定，在零售贷款产品总量中的占比波动幅度也是四类产品中最小，由上年末的29.74%上涨至今年4月的30.23%。抵押经营贷一般有住房抵押，整体风险可控，贷款规模也比较大，银行开展这类贷款的动力较足，但一是涉房贷款严查，一是政策精神更鼓励针对小微发放信用贷款，所以产品上也没有太多的花样，数量变化小。
利率上也是如此，2021年以来，绝大多数银行的抵押经营贷利率保持平稳。
抵押经营贷产品利率有抬头迹象
融360大数据研究院对全国性银行抵押经营贷的监测结果显示，抵押经营贷利率去年下半年呈现出在波动中下降的趋势，之后在2021年1月初达到历史低位，1月底2月初，部分股份行开始上调了抵押经营贷的利率水平，基本和房贷市场监管严格的时间同步。之后又有一两家利率较高的银行调低，股份行之间的房抵贷利率差异逐渐缩小，集中在4.5%-6%之间，比较有竞争力的城商行利率也落在该区间范围内。国有行抵押经营贷的利率则一直维持在最低3.85%左右的水平，工行、交行甚至可以做到3.65%。不过，5月开始，股份行和城商行的抵押经营贷利率有抬头的迹象。
但是，产品数量和利率仅仅是一个贷款产品的基本要素，尤其是房抵经营贷，涉及到抵押物、企业情况、法人情况等多个复杂的审批条件，一个维度的调整就可能对贷款产品的规模和风险带来重大影响。
房抵贷准入要求指标复杂 银行间抵押物和公司要求差异大
以北京地区为例：
抵押物方面，不同银行对于房产所在地（城六区、郊区范围、是否覆盖燕郊地区）以及房屋性质的准入差异很大，导致抵押物的乘数要求不同，比如浦发银行商业办公可做3成，邮储线下抵押贷可做厂房或综合用地等特殊立项，但最高只能到4~5.5成，普通住宅则一般可做6-7成，但华夏、民生和浙商的普宅最高可到7.5成，厦门银行则最高可以给到8.5成，平安银行虽然只有6.5-7成，实际给到的可能在5成左右，但平安银行的房屋估值相对其他银行较高。抵押物的过户期限也有所延长，比如有的银行规定房产过户期限满半年以上才可抵押。
企业要求则主要是成立年限和经营范围两个方面。2021年1月开始，涉房贷款监管趋严，受此影响，房抵经营贷大幅收紧，在企业成立年限这个指标上表现得最为明显。现在，多家银行的新政都要求，新注册、新变更的企业至少需要经营半年甚至一年以上，才可以申请房屋抵押贷款，而且对于房屋抵押贷款流水严格审核，需要提供经营场地等。
此外，各银行对抵押物产权人的要求、抵贷不一的要求、是否可做公司名下房产、是否接受外地公司等都有区别。整体来看，城商行在这方面的要求更宽松一些，比如北京银行和厦门银行的房抵经营贷可做非直系亲属的房屋抵押、可做公司名下房产、也可接受外地公司的贷款需求。
目前来看，2021年涉房贷款严格监管的大方向不会发生变化，其中一个非常重要的监管措施，就是严查抵押经营贷贷款违规流入楼市。反映到抵押经营贷上，一方面，银行忙于自查存量抵押经营贷业务，一旦发现有违规流入房市的贷款将立刻收回，会带来抵押贷款余额的减少；另一方面，银行总行要在源头上增加经营贷的违规成本，会在做经营贷政策准入门槛等多方面的调整，分支行做业务也会更加谨慎，将减缓银行业新增抵押经营贷款的速度。
3月初，银保监会主席郭树清表示，2021年贷款利率将回升，主要是前期的财政贴息等政策将退出，但总体水平仍然比较低。从截至目前的情况看，部分银行可能会为了防止资金非法流入房市，采取提高抵押经营贷利率的方式，但更多银行的抵押经营贷利率水平保持稳定。
融360大数据研究院实时跟踪市场上的重点抵押经营贷产品，并掌握了市面重点产品的利率定价、实际件均额度和件均利率、抵押物要求（房区、房龄、乘数）、产权要求、公司成立年限和经营范围要求、还款方式、面签要求等多个产品核心要素。
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